População cresce, constroi-se pouco, preço dos imóveis sobe 26 por cento
Reportagem importante de Marcelo Rehder e Soberta Scrivano, O Estado de São Paulo de quarta-feira 4, focaliza o panorama visto da ponte do mercado imobiliário do país no ano de 2011. Com base em informações de Eduardo Zylberstajn, coordenador do Fipezap, instituto especializada no tema, revela que os preços dos apartamentos subiram em média 26%.
Na cidade do Rio de Janeiro: 35%, por ser a cidade, penso eu, um pólo de atração nacional e até internacional. Na capital paulista 27%. Em Brasília 14 pontos, em Belo Horizonte 22 e em Salvador 6,8%. São estes os principais submercados. Como se constata, a valorização dos imóveis superou de muito a inflação encontrada pelo IBGE, pouco inferior a 7 pontos para o espaço de doze meses.
Várias são as razões a meu ver. Primeiro o aumento populacional da ordem de 1,2% equivalendo a mais 2 milhões de pessoas a cada ano no país. Como a média de pessoas por unidade habitacional situa-se em torno de 4, para empatar a oferta com o índice demográfico seria necessário que se construísse no Brasil 500 mil residências por ano. As construções não atingem tal nível. Oferta reprimida para uma demanda permanentemente elástica. Consequência: preço para cima, dentro da eterna lei da oferta e da procura.
Em segundo lugar, impulsionando a busca intensa da casa própria a sensação de estabilidade para as famílias. Em terceiro, o fator inflacionário que se embute logicamente na oscilação dos preços. Em quarto lugar, 2011 foi um ano muito ruim para as aplicações na Bovespa. O recuo, como os jornais publicaram há poucos dias superou 18%. Em consequência, houve fuga de capitais. Uma parte expressiva voltou-se para o setor imobiliário, mesmo sabendo que sua liquidez não é tão rápida. Mas neste caso entram os juros, os quais, na definição clássica de Lorde Keynes, são uma renúncia à liquidez. Some-se a tudo isso um forte fator especulativo, no Brasil muito intenso e permanente.
Os financiamentos imobiliários, de outro lado, apresentam taxas superiores às reposições salariais. Trava-se assim uma corrida entre a ilusão de poder pagar o crédito com a visão realista do mercado financeiro. As desistências no meio do caminho são numerosas, mas as empresas, como é até lógico, ocultam essa face da questão. A publicidade se multiplica de forma firme e até sofisticada, oferecendo paraísos. Não se trata propriamente de propaganda enganosa, mas é que os prazos de construção demandam créditos bancários de suporte e, com isso, as etapas com frequência escapam à previsões.
Mais um complicador para os compradores. Quem dessa forma, têm que arcar maias tempo com as despesas paralelas da moradia em que se encontram. Porém os repórteres de O Estado de São Paulo assinalam que a subida mais forte dos preços ocorreu no primeiro semestre de 2011. Não no final do exercício. Por exemplo: no Rio, os preços avançaram 1,7% em novembro em relação a outubro. Mas somente 1,1 em dezembro em relação a novembro. E sustentam em seus textos que a aceleração perdeu o ímpeto. A previsão para 2012 é um aumento mais moderado de preços. De qualquer forma, o valor médio do metro quadrado, embora este aspecto seja na minha opinião difícil de observar pela variação da qualidade e da localização dos edifícios, ficou em 7 mil e 500 reais. No Rio. Até 3 quartos. Para os apartamentos de 4 quartos a média atingiu 9 mil e 500 reais o metro quadrado.
Finalmente uma outra questão, esta colocada por mim. Os financiamentos imobiliários apresentam um complicador na exigência de parcela extra. Exclui compradores em potencial. A capitalização da poupança é baixa e, por isso, os incorporadores dependem dos bancos para equilibrar seus débitos com as empresas construtora. O quadro geral é esse. Há um nó a ser desatado. Afinal o dinheiro é mercadoria não perecível e que gira quase no ritmo da Selic. Que é o dobro dos acordos salariais.
Reportagem importante de Marcelo Rehder e Soberta Scrivano, O Estado de São Paulo de quarta-feira 4, focaliza o panorama visto da ponte do mercado imobiliário do país no ano de 2011. Com base em informações de Eduardo Zylberstajn, coordenador do Fipezap, instituto especializada no tema, revela que os preços dos apartamentos subiram em média 26%.
Na cidade do Rio de Janeiro: 35%, por ser a cidade, penso eu, um pólo de atração nacional e até internacional. Na capital paulista 27%. Em Brasília 14 pontos, em Belo Horizonte 22 e em Salvador 6,8%. São estes os principais submercados. Como se constata, a valorização dos imóveis superou de muito a inflação encontrada pelo IBGE, pouco inferior a 7 pontos para o espaço de doze meses.
Várias são as razões a meu ver. Primeiro o aumento populacional da ordem de 1,2% equivalendo a mais 2 milhões de pessoas a cada ano no país. Como a média de pessoas por unidade habitacional situa-se em torno de 4, para empatar a oferta com o índice demográfico seria necessário que se construísse no Brasil 500 mil residências por ano. As construções não atingem tal nível. Oferta reprimida para uma demanda permanentemente elástica. Consequência: preço para cima, dentro da eterna lei da oferta e da procura.
Em segundo lugar, impulsionando a busca intensa da casa própria a sensação de estabilidade para as famílias. Em terceiro, o fator inflacionário que se embute logicamente na oscilação dos preços. Em quarto lugar, 2011 foi um ano muito ruim para as aplicações na Bovespa. O recuo, como os jornais publicaram há poucos dias superou 18%. Em consequência, houve fuga de capitais. Uma parte expressiva voltou-se para o setor imobiliário, mesmo sabendo que sua liquidez não é tão rápida. Mas neste caso entram os juros, os quais, na definição clássica de Lorde Keynes, são uma renúncia à liquidez. Some-se a tudo isso um forte fator especulativo, no Brasil muito intenso e permanente.
Os financiamentos imobiliários, de outro lado, apresentam taxas superiores às reposições salariais. Trava-se assim uma corrida entre a ilusão de poder pagar o crédito com a visão realista do mercado financeiro. As desistências no meio do caminho são numerosas, mas as empresas, como é até lógico, ocultam essa face da questão. A publicidade se multiplica de forma firme e até sofisticada, oferecendo paraísos. Não se trata propriamente de propaganda enganosa, mas é que os prazos de construção demandam créditos bancários de suporte e, com isso, as etapas com frequência escapam à previsões.
Mais um complicador para os compradores. Quem dessa forma, têm que arcar maias tempo com as despesas paralelas da moradia em que se encontram. Porém os repórteres de O Estado de São Paulo assinalam que a subida mais forte dos preços ocorreu no primeiro semestre de 2011. Não no final do exercício. Por exemplo: no Rio, os preços avançaram 1,7% em novembro em relação a outubro. Mas somente 1,1 em dezembro em relação a novembro. E sustentam em seus textos que a aceleração perdeu o ímpeto. A previsão para 2012 é um aumento mais moderado de preços. De qualquer forma, o valor médio do metro quadrado, embora este aspecto seja na minha opinião difícil de observar pela variação da qualidade e da localização dos edifícios, ficou em 7 mil e 500 reais. No Rio. Até 3 quartos. Para os apartamentos de 4 quartos a média atingiu 9 mil e 500 reais o metro quadrado.
Finalmente uma outra questão, esta colocada por mim. Os financiamentos imobiliários apresentam um complicador na exigência de parcela extra. Exclui compradores em potencial. A capitalização da poupança é baixa e, por isso, os incorporadores dependem dos bancos para equilibrar seus débitos com as empresas construtora. O quadro geral é esse. Há um nó a ser desatado. Afinal o dinheiro é mercadoria não perecível e que gira quase no ritmo da Selic. Que é o dobro dos acordos salariais.
12 de janeiro de 2012
Pedro do Coutto
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